Statt Schriftform geht jetzt auch Textform

Mietverträge für Kfz-Werkstätten müssen nicht mehr formwahrend schriftlich und mit Originalunterschrift abgeschlossen werden. Es genügt die bloße Textform – die bringt jedoch gewisse Unsicherheiten mit sich. Bild: Gorodenkoff — stock.adobe.com

Sowohl Vermieter als auch Mieter von Kfz-Betrieben betrifft eine gesetzliche Neuregelung bezüglich der Form ihres Mietvertrags – worum es geht und für wen Handlungsbedarf besteht.

Viele Kfz-Betreiber sind in Gebäuden und auf Grundstücken tätig, die sie gemietet oder gepachtet haben. Nun gab es eine wichtige Änderung: Mit dem vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV), das seit Januar 2025 in Kraft ist, wurden die Formanforderungen für Geschäftsraum- und Grundstücksmietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr geändert.

Nach alter Rechtslage mussten diese in Schriftform geschlossen werden. Das heißt: Alle wesentlichen Vereinbarungen des Vertrags, wie Parteien, Mietgegenstand, -dauer und -zins, mussten in einem schriftlichen Dokument festgehalten und von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben werden. „Andernfalls waren die Verträge zwar nicht unwirksam, galten aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und waren infolge noch vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ordentlich kündbar“, so Rechtsanwalt Olaf Diederich von der bundesweit tätigen Kanzlei Schultze & Braun.

Was sich geändert hat

Mit der gesetzlichen Neuregelung reicht nun der Abschluss in bloßer Textform aus. Ein Vertrag muss demnach lesbar sein und auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert werden – ohne dass eine eigenhändige Unterschrift erforderlich ist. Die Schriftform bleibt aber auch weiterhin formwahrend. Ziel sei der Abbau von Bürokratie. „Aus unserer Sicht dürfte die Neuerung in der Praxis zu erheblicher Rechtsunsicherheit über Bestand und Inhalt von Mietvertragsverhältnissen führen“, so Diederich. Hier herrsche nun Handlungsbedarf, vor allem für jene Kfz-Betriebe, die von einem infolge eines Formverstoßes bestehenden ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis noch vor dem vereinbarten Laufzeitende beenden möchten.

Nach den Übergangsvorschriften gilt die Neuregelung unmittelbar für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2024 geschlossen wurden/werden. Zudem betrifft es auch Vereinbarungen, mit denen Altverträge – ergo Verträge mit Abschluss vor dem 1. Januar 2025 – geändert wurden/werden. Auf Altverträge selbst ist die Neuerung dann ab dem 2. Januar 2026 anzuwenden. Ein Altvertrag, der zwar der Textform, nicht aber der Schriftform genügt, gilt daher bis zum 1. Januar 2026 als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann bis zu diesem Zeitpunkt noch ordentlich gekündigt werden. Sofern keine Partei fristgerecht kündigt, unterliegt der Vertrag ab dem 2. Januar 2026 den Angaben zufolge dann wieder der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer. Die Kanzlei rät daher Mietern oder Vermietern, die sich von ihrem Mietvertrag vorzeitig lösen wollen, diesen zeitnah prüfen zu lassen.

Besondere Vorsicht sei beim Abschluss nachträglicher Vereinbarungen zu Altverträgen geboten. Diederich weist darauf hin, dass ein Altvertrag, der nicht der Schriftform genügt, im Lauf des Jahres 2025 durch einen Nachtrag in Textform geändert werden und damit unter Umständen der ursprüngliche Formmangel behoben werden kann. Mit Abschluss des Nachtrags könnte das ordentliche Kündigungsrecht entfallen.

Bloße Textform birgt Risiken

Ein Mietvertrag in Textform bringt jedoch einige Unsicherheiten mit sich: „Es stellt sich etwa die Frage, ob es für einen Vertragsabschluss in Textform genügt, dass die Erklärungen der beiden Parteien jeweils auf einem Schriftstück oder Datenträger abgegeben werden oder ob sie sich auf demselben Dokument befinden müssen“, so Diederich. Oder: „Reicht es aus, wenn beispielsweise der Vermieter dem Mieter den Mietvertrag per E-Mail übersendet und der Mieter daraufhin mit o.k. antwortet? Oder muss der Mieter für den formgerechten Vertragsabschluss den Mietvertrag mitsamt seiner Erklärung zurücksenden – unter Umständen sogar auf dem angehängten Vertrag?“

Neben der Unsicherheit, ob ein der Textform genügender Vertrag überhaupt zustande gekommen ist, kann es ebenso schwierig sein, festzustellen, was genau der endgültige Vertragsinhalt ist – gerade dann, wenn vorab verschiedene Entwürfe hin- und hergeschickt oder Anlagen zum Vertrag nicht mit diesem in einer Datei zusammengefasst wurden. Noch unübersichtlicher wird es, wenn nachträgliche Änderungen nur durch den Wechsel von E-Mails oder gar Messenger-Nachrichten erfolgen.

Rechtsanwalt Diederich hat zudem einen weiteren Rat für Unternehmer, die ein vermietetes Grundstück/Anwesen verkaufen oder erwerben wollen. Weil bei einer Grundstücksveräußerung das Mietverhältnis auf den Erwerber übergeht, sei es wichtig, sich über bestehende Mietverhältnisse zu informieren. Dies werde aufgrund der Möglichkeit zur Textform jedoch erschwert. Umso dringender wird es, Garantien über Bestand und Inhalt von Mietverhältnissen im Grundstückskaufvertrag zu fordern. Das bedeutet auch: Auf Seiten des Eigentümers, der das mietvertragsgegenständliche Grundstück veräußert, steigert sich damit einhergehend das Haftungsrisiko.